Quand vous êtes propriétaire de votre domicile, c’est la « pépite » du divorce et un moyen de malfaisance contre votre Ex …
Beaucoup ne s’intéressent qu’à la prestation compensatoire alors qu’en obtenir la jouissance durant une procédure conflictuelle (et + durant des années), même payante (environ 2% l’an de la valeur par conjoint) est prioritaire. Car ensuite c’est très difficile d’expulser l’occupant(e) surtout si les enfants résident avec.
Pendant cette procédure, le ou la non-occupant(e) doit se reloger à ses frais (car non déductibles) et ne percevra l’indemnité d’occupation qu’au moment de la vente du domicile. Soit dans 3 ans minimum, après avoir dû régler la prestation compensatoire exigible dès le jugement…
Quant à vendre ? il faut d’abord trouver un acheteur mais 1 à 3 mois est un délai (très) court si prix attractif.
Pour la valeur foncière des ventes récentes dans votre secteur : https://app.dvf.etalab.gouv.fr .
Ensuite l’acheteur bénéficie de 2 mois de réflexion si crédit, puis 1 mois pour la mairie si elle fait ou pas préemption. Puis les formalités du Notaire c’est 6 semaines avant de percevoir (enfin) votre part. Pensez que du prix de vente, il faudra déduire : la commission de l’agence + les expertises : gaz, électricité, termites, etc. + les frais de Notaire + les taxes ; soit 10 à 20 % du prix de vente en moins…
En parallèle il faut aussi penser à se reloger. Pour une location dans le secteur privé il faut avoir un revenu mini de 3 fois le montant du loyer + la commission de l’agence (un mois) + les frais d’installation + les démarches EDF, Internet, école, eau, etc.
– En divorce conflictuel … la jouissance est souvent accordée: en 1) au conjoint qui n’a pas quitté le domicile avant l’ONC (sauf violence conjugale)… en 2) si les Ex. à l’ONC résident ensemble, au parent qui obtient la garde (même alternée) des enfants, puis en 3) au conjoint qui a le moins de revenus, enfin en 4) au conjoint victime.
– Si à l’amiable … souvent la solution est que l’un des conjoints rachète la part de son Ex avec un paiement par mensualités le temps de trouver un crédit (aisé car vous avez déjà 50 % en garantie) avant une date maxi. (type LOA location avec option d’achat pour un véhicule). Les paiements sont garantis par hypothèque. Si vente entre temps ou l’octroi du crédit, le solde est versé en une seule fois. S’il manque 2 ou 3 mensualités, les versements antérieurs sont alors considérés comme des loyers.
*** Indemnité D’OCCUPATION… A savoir :
1) L’occupant(e) d’immobilier propriété des 2 époux ou de l’Ex. qui par les mesures provisoires en a la jouissance, (art. 255 C.Civil, 4ème critère) devra à son Ex. une indemnité d’occupation au moment du partage des biens, art 815-9 (à la fin) à 815-13 C.Civil….
2) De quand à quand ? : à partir de la date d’effet, art 262-1 C.Civil, soit en cas de silence, à partir de l’ONC ou AOMP (audience d’orientation et des mesures provisoires), à moins qu’un Juge ait accordé la jouissance gratuite et dans ce cas dès que le jugement de divorce est définitif (donc inscrit à l’Etat Civil). D’où pour l’occupant(e) la tentation de faire durer la gratuité par des Renvois, Appel, Cassation… Et jusqu’au moment du partage chez un Notaire, soit souvent + de 3 ans, voire 8 ans ! même si l’art 267-1 C.Civil indique dans les 12 mois après le divorce…
3) De quel montant ?… à partir du prix moyen des loyers entre 7 et 25 €/m2 par mois (vous le trouverez sur service public à https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers#e1, et pourrez (un peu) l’augmenter ou le diminuer selon le standing, l’état, la conformité aux normes etc. à partager selon votre part de propriété (50 % si communauté) … Cela fait un montant important qui sera retranché de la part de l’occupant(e), à moins qu’un Juge ne vous ait imposé de la payer chaque mois ! ..
Exemple 80 m2 (3 chambres) à 15 €/M2 soit un loyer mensuel de 1200 €/mois (+ charges) à diviser par moitié, donc 600 €/mois (difficile de trouver moins onéreux ailleurs), durée de la procédure 3 ans + 2 pour le partage, soit 600 € X 60 mois = 36 000 € à retrancher ! …. Sachez que des compensations sont dues à l’occupant(e) pour l’entretien, la mise en valeur, etc. art. 815-13 C.Civil, soit souvent 20 % de réduction … En cas de difficulté ? le domicile est attribué au conjoint qui en verse le prix le plus élevé, art. 1378 C.Civil…
4) La prescription des 5 ans (art. 815-10 C.Civil) à partir du prononcé du divorce, est complexe… La demande de paiement doit être par courrier recommandé ou mieux par Avocat ou Notaire (art. 2241 C.Civil). Ce délai de 5 ans peut être extensible, si un Notaire a établi un constat de difficulté (prévoir 450 €) et qu’avec, vous assignez au tribunal (prévoir Avocat) !…
CONCLUSION …. : Pour le non-occupant, ne perdez pas de temps. Dès fin du divorce, voyez un Notaire et si votre Ex. fait durer, faites vite établir un constat de difficulté et avec un Avocat recourez au Tribunal !… Pour l’occupant(e) : faites durer car pendant ce temps vous bénéficiez d’un domicile pas trop onéreux (difficile ailleurs d’avoir un loyer si modéré) et qui ne sera à payer qu’au partage ! Et pendant ce temps l’Ex. doit pour se loger, payer un loyer non déductible etc.
Pour exemple : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044352224?page=1&pageSize=10&query=divorce+20-14.914&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT
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